О регистрации права собственности на машино-место

В последнее время на горячую линию ГУП г.Москвы «Дирекция гаражного строительства» обращается большое количество граждан с вопросами, почему не регистрируется право собственности на машино-место, почему возникла эта проблема, когда и как она разрешится. Ответы на эти важные вопросы дает начальник отдела «Горячая линия» ГУП г.Москвы «Дирекция гаражного строительства»Валерия Артомасова.

В течение последних лет проблема парковочных мест в таком мегаполисе как Москва решается ГУП г.Москвы «Дирекция гаражного строительства»  путем создания и эксплуатации многоуровневых парковок (объектов гаражного назначения), в которых отведены определенные места для парковки автотранспорта.  За такими местами закрепилось  название «машино-места», которые, безусловно, являются недвижимым имуществом.

В обычной практике это выражается в приобретении дольщиками мест для парковки, которые по проекту обособлены друг от друга разметкой на полу. Таким образом, машино-места  подразделяются на два вида: разделенные на боксы и неограниченные внутренними строительными конструкциями (перегородками). Действующее законодательство не раскрывает понятие "машино-место"  для первого и второго видов автостоянок, как самостоятельных видов недвижимости.

Для собственников первого вида объектов гаражного назначения (боксов) этот пробел в законодательстве не имеет негативных юридических последствий, тогда как для собственников второго вида имеет. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

Если машино-место изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении (Письмо Минэкономразвития России от 25.07.2011 № Д23-3155). На этом основании в отношении таких объектов предусмотрена возможность постановки на кадастровый учет и регистрация прав собственности.

В настоящее время орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет машино-мест в тех случаях, когда последнее не изолировано или не обособлено. Отказ в постановке машино-мест на кадастровый учет в свою очередь влечет за собой невозможность регистрации права собственности.

При этом судебная практика по данной категории дел неоднозначна. Например, в Постановлении ФАС МО от 20.09.2004 по делу N КА-А41/8159-04 указано, что машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможность описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Такое машино-место не может быть зарегистрировано как объект собственности.

 В свою очередь в Постановлении ФАС МО от 14.06.2012 по делу № А40-1585/11-142-15, Апелляционном определении Московского городского суда от 24.08.2012 по делу N 11-18205 и др. машино-место признается объектом недвижимости, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие законодательного определения машино-места создало основу для различного понимания и толкования юристами- практиками машино-места как объекта недвижимости, с одной стороны, и сложность, а точнее невозможность регистрации прав собственности на машино-место, если последнее  не ограждено внутренними конструкциями.

Также следует отметить, несмотря на то, что  машино-место не подпадает под понятие помещения в случае отсутствия ограждающих строительных конструкций, оно в целом  подпадает под общее понятие  вида объекта недвижимости.

«Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости

1. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства)»

 ( Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 21.07.2014)
"О государственном кадастре недвижимости") 

Отсутствие внутренних строительных конструкций, по сути, не мешает идентифицировать машино-место как объект недвижимости,  поскольку оно имеет уникальные характеристики: адрес, уровень расположения, площадь, номер на поэтажном плане. На законодательном  уровне необходимо в данном случае расширить содержание пп.1 п.1 ст.7 указанного закона.

Понимая, что отказ в государственной регистрации права собственности на машино-место  ущемляет права собственников машино-мест, затрудняя возможность последним реализовать правомочия  распоряжения недвижимостью, ГУП г.Москвы «Дирекция гаражного строительства» инициировано рассмотрение Государственной Думой Российской Федерации законопроекта, призванного разрешить проблемные вопросы постановки машино-мест на государственный кадастровый учет  как самостоятельного объекта недвижимого имущества.

В настоящее время на рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона № 558636-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (о признании машино-места объектом недвижимого имущества). Его вносят депутаты Государственной Думы Г.С.Носовко, А.А.Озеров, А.А.Шеин. На заседании Совета Государственной Думы от 15 сентября 2014 года было принято решение:

1. Направить указанный проект федерального закона Президенту Российской Федерации, в комитеты, комиссию Государственной Думы.

3. Включить указанный проект федерального закона в проект примерной программы законопроектной работы Государственной Думы в период осенней сессии 2014 года (октябрь).

Резюмируя вышеуказанное, следует отметить, что фактически ГУП г.Москвы «Дирекция гаражного строительства» и участники долевого строительства стали заложниками несогласованности в правовом регулировании вышеуказанных вопросов.

Таким образом, как ГУП г.Москвы «Дирекция гаражного строительства», так и участники долевого строительства с нетерпением ждут разрешения этой проблемы на законодательном уровне.